Miközben piaci szakemberek szerint az ingatlanpiac 2009-től egy stagnáló, a szükséges minimum forgalommal zajló ágazattá zsugorodott, a Duna House tranzakciószám becslése 2012-re mégis közel 7 százalékos emelkedést mutat. Mi magyarázza ezt az eltérést, és volt-e valójában növekedés? A magyarázat a mikrovállalkozások ingatlan-beruházásaiban keresendő.

A 2012-es év ingatlanpiaci eseményei sok tekintetben magyarázatra szorulnak, ugyanis mind az adás-vételek darabszámát, mind pedig az árak alakulását sokan tévesen értelmezik – állítja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. A tavalyi évre a szezonalítással szembemenő forgalom volt jellemző, ugyanis a megszokott piacon a negyedévről-negyedévre való növekedés a jellemző, de 2012-ben épphogy csökkenés volt megfigyelhető.

Az év eleji boom-ot mindenki a - már 2011. év végén elindult - végtörlesztési hullámmal magyarázta, ekkor ugyanis a kormány lehetővé tette a rögzített árfolyamon való devizahitel visszafizetést, amelyet sokan ingatlaneladással próbáltak megoldani. A végtörlesztés előtt az elemzők egységesen azt jósolták, hogy átmeneti áresés várható, ugyanis a kb. 25 százalékos árfolyamkülönbözet nagy mozgásteret biztosít az eladóknak, akik közül a gyenge kereslet mellett az fog tudni érvényesülni, aki lenyomja az árakat. Az intenzív első negyedéves forgalmat követően azonban a Duna House Lakásár Indexe ennek ellenkezőjét mutatta, áremelkedés indult el (1-1 százalék az első két negyedévben), amelyet később a KSH árindexe is visszaigazolt.

Ezt a jelenséget nehéz lenne csupán a végtörlesztéssel magyarázni, főleg annak fényében, hogy az intenzív forgalom a végtörlesztési időszak lezárta (2012. január 31.) után is folytatódott, igaz mérsékeltebb ütemben. A kérdés az, hogy elég volt-e a végtörlesztés önmagában arra, hogy az elmúlt években kiváró lehetséges vásárlók a piacra lépjenek, és ez a keresletnövekedés tudott-e árfelhajtó hatással lenni. Feltehetően önmagában ez még kevés, hiszen a főleg (80-90 százalékban) készpénzes magánvásárlók rendkívül árérzékenyek, ami az elemzői várakozásoknak megfelelően inkább lefelé és nem felfelé mozdították volna az árindexeket.

A magyarázat nem is a magánvásárlókban keresendő, hanem a mikrovállalkozások ingatlan-beruházásaiban, melynek forrása egy EU-s pályázat, az úgynevezett Kombinált Mikrohitel Program volt – ad magyarázatot a Duna House elemzője. A már 2011-ben is elérhető pályázati forrás 10 százalék önrész mellett, 45 százalékos vissza nem térítendő támogatást biztosított, amelynek felső határa 10 millió Ft. A fennmaradó részre a piacinál jóval kedvezőbb kamatozású hitelt nyújtott a kiíró, így a csomag rendkívül vonzóvá vált a mikrovállalkozások körében. (Könnyen kiszámolható, hogy a 10 milliós maximális vissza nem térítendő támogatás egy kb. 22 milliós lakás vásárlásánál volt kihasználható.) A programban a vissza nem térítendő támogatásra rendelkezésre álló keretösszeg a közép-magyarországi régióban (KMOP) 7 milliárd, vidéken (GOP) pedig 81 milliárd Forint volt, amely – ha azt feltételezzük, hogy nem minden pályázó lakást vásárolt és nem mind 20 millió Ft körül – mintegy 8-10 ezer ingatlanvásárlást így is feltételez, amelyből 2012-re nagyságrendileg 6-8 ezer eshetett.

Miután a kiíró 2012. év elején a közép-magyarországi régióra jutó forrás közelgő kimerüléséről tájékoztatott, óriási hajrá indult a lakásokért. Ezek a vevők azonban inkább gyorsan, mint óriási alkuk árán vásároltak, hiszen nem voltak annyira árérzékenyek, mint a készpénzes magánvásárlók. Ennek az lett a hatása, hogy a végtörlesztésben érdekelt eladók piaci áron tudtak vevőre találni, sőt – ahogy az árindex is mutatta – akár valamivel fölötte is. Az NFÜ 2012. április elején aztán felfüggesztette a közép-magyarországi pályázatot, amelyet azóta sem nyitott meg újra. Duna House közvetítési adatai a tavalyi első három hónapban alátámasztják a fővárosi koncentrációt, ugyanis ebben a három hónapban az eladások 50 százaléka jutott Budapestre, a megszokott 40-42 százalék helyett.

A többi régióban azonban ezt követően is nyitva állt a pályázat és a vásárlási hullám áttevődött vidékre, ezen belül is a turisztikailag kedveltebb területekre, mint például a Balaton. Itt érdemes megjegyezni, hogy a pályázat ugyan lehetővé teszi az ingatlanvásárlást, de annak használata kizárólag a mikrovállalkozás tevékenységét kell elősegítse (iroda, műhely, stb.) és kifejezetten tiltja a turisztikai jellegű tevékenységet, szolgáltatást. Ennek ellenére több közvetítő hálózat is kiemelkedő balatoni ingatlanforgalomról számolt be 2012 nyarán, ami egyébként az év hátralevő hónapjaiban sem csappant erőteljesen. Veszprém és Somogy Megyék lakáseladásainak átlagos négyzetméterára 2012. második felében Budapest után a legmagasabbak voltak, ami szintén a fokozott érdeklődés jele.

Az év utolsó negyedévére azonban kifulladt a céges vásárlói hullám, feltehetően aki szeretett volna élni a lehetőséggel, az minél gyorsabban igyekezett lebonyolítani az eljárást, amíg tart a keret. Ezzel mind a tranzakciók száma, mind pedig az árak azonnal eséssel reagáltak. A GOP beadási határidejét kitolták ez év február végéig, így könnyen elképzelhető, hogy az idei első két hónap vidéken még erős lehet, hiszen aki eddig halogatta a beruházást, most kapkodnia kell. Persze az sem kizárt, hogy a pályázat sikerének köszönhetően ismét feltöltik a kereteket, amely a közép-magyarországi régióban mindenképp egy ismételt vásárlási hullámot indítana el.

Összességében tehát a Duna House véleménye szerint a 2012-es forgalomnövekedés nem kizárólag a végtörlesztésnek köszönhető, hanem annak a szerencsés együttállásnak, hogy a végtörlesztési hullámmal egy időben el tudott indulni a Kombinált Mikrohitel Program is. Ha 2013-ban is lesz rá forrás, akkor az egyre nagyobb érdeklődésnek örvendő állami kamattámogatásos forinthitellel együtt kis mértékben ugyan, de élénkülhet az idei ingatlanpiac.